こんにちは。磯貝です(^^♪

 

家を買ったり、お土地を買ったりする場合、

いったん契約をしてしまうと、

自己の都合で契約を解除することはできません。

 

契約を解除したい理由や原因は様々ですが、

契約の解除により違約金の負担が生じるなどの

大きな損失が生じることもあります。

 

それでも、契約を解除したいときは･･･

 

 

 

 

 

 

 

 

① クーリング・オフによる解除

不動産売買契約にも「クーリング・オフ」があります。

クーリング・オフで解除した場合は、

支払った手付金等の金銭は返還してもらえます。

※買主が自らの希望で、買主の自宅･勤務先で契約した場合には、

クーリング・オフで解除することはできません。

 

② 手付金の放棄による解除

手付放棄による契約の解除は一番簡単な方法です。

売主の承諾は必要ありません。

「手付金を放棄して契約を解除する」

ことを通知すれば成立します。

ただし、すでに売主が「履行の着手」をしている場合には、

手付解除はできません。

「履行の着手」を理由に、売主が手付解除を拒んだときは、

その内容をよく確認して、弁護士等の法律の専門家に相談しましょう。

なお、売主が不動産会社以外の場合は、

「手付解除期日」を設けるのが通常です。

手付解除期日が定められているときは、

その期日を過ぎると解除はできなくなります。

ただし、売主が不動産会社の場合は、

手付解除期日を設定しても無効となりますので、

設定されていても「履行の着手」があるまでは、

手付を放棄して契約を解除することができます。

 

③ 解除条件特約による解除

契約に「融資利用特約」や「買換え特約」等の

解除条件を付けている場合、

『融資承認が得られなかった』などの条件が成就したときは、

解除特約に基づいて契約を解除することができます。

解除条件に基づいて契約を解除した場合、

それまでに支払っている手付金等の金銭はすべて返還してもらえます。

また、媒介業者に支払っていた手数料も返還してもらえます。

※融資利用特約は必ず付いているわけではないので、

契約前に特約があることを確認しておくことが必要です。

また、「ローン解除期日」に注意しましょう。

解除期日を過ぎると解除することができませんので、

その場合には、解除期日を延長してもらうことが必要です。

 

④ 売主の契約違反による解除

売主が「約束した期日までに建物を引き渡さない」場合、

契約通りに引き渡すように催告しても引き渡さない場合は、

契約を解除して違約金を請求することができます。

契約で約束したことを行わないことを『債務不履行』といいます。

売主・買主は、互いに相手方に対し、

契約上の義務を履行しなかったときには、

「債務不履行責任」を負うことになります。

軽微な債務不履行については契約解除できませんが、

損害が生じているときは損害賠償を求めることができます。

 

⑤ 売主の瑕疵担保責任による解除

購入した土地・建物に、契約時に知ることができなかった瑕疵があり、

その瑕疵によって契約の目的を達することができない場合に限り、

契約を解除することができます。

家が建てられない土地、建物が建替えの必要な

違反建築物であった場合などの重大な瑕疵である場合は、

契約の目的を達成できないため、買主は、売主に対し、

瑕疵担保責任に基づいて契約を解除を求めることができます。

しかし、修理等により修復が可能な瑕疵の場合は、

契約の目的を達することができないとはいえませんので、

契約の解除を求めることはできません。

その場合には、修復費用等の損害賠償を請求することができます。

瑕疵担保責任に基づく解除は、

「契約の目的を達することができない重大な瑕疵」

である場合に限定されていることを理解しておきましょう。

 

※2020年4月1日以降の民法改正後の契約では、

「瑕疵担保責任制度」が廃止され、

「契約不適合責任」の契約責任として取り扱われます。

引渡しを受けた土地・建物に瑕疵があった場合、

契約不適合責任を免責する旨の特約がない限り、

売主の債務不履行責任として契約の解除請求ができますが、

軽微なものについては契約解除できないとされています。

 

※新民法では、隠れた瑕疵である要件が不要となり、

修補等の追完請求や代金減額請求ができるようになります。